上篇文章说说片区综合开发的起源已经介绍了片区开发的起源，这篇文章将具体探讨现在主流的投资人 EPC模式。
*** 想要发展却缺钱，社会投资人想发展也有钱，一拍即合，共同助力高质量发展。
在具体探讨投资人 EPC之前，先来看看北京京投ABO。
北京京投ABO
2016年，北京交通和北京京投达成授权经营协议，在授权经营协议中明确规定，京 *** 司提供北京市轨道交通项目的投资、建设、运营等整体服务。
先来看看交易路径，北京市 *** 授权京 *** 司负责轨道交通项目，并支付给北京京 *** 司相应的授权经营服务费，具体项目实施由北京京 *** 司负责，可以理解为只看结果，过程放权。
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具体内容可以分为两种情况。
之一种是如果对于市场化条件不成熟的项目，由京 *** 司通过公开竞争机制选择建设管理单位、运营单位，对轨道交通项目进行建设、管理和运营，建设资金由北京竞 *** 司出，后期轨道交通运营收入归北京京投。
这种模式基本就是 *** 。
第二种是市场化条件成熟的项目，由京 *** 司协助政策采取PPP模式进行实施。 *** 公开选择社会投资人，京 *** 司和社会投资人成立项目公司，由项目公司投入项目建设资金建设、管理、运营轨道交通项目。
两种路径中，轨道交通项目所需资金均由竞 *** 司/项目公司进行投入，可以使用自由资金或通过金融机构融资， *** 只需出授权经营服务费即可，对于 *** 来说，所承担的资金压力小很多，而且轨道交通交给企业来做，效率也更高了些，何乐而不为呢。
再来看看资金路径。
根据协议约定，市 *** 每年向京 *** 司拨付295亿元授权经营服务费，用于轨道交通项目建设、更新改造和运营亏损补贴等，同时京 *** 司也需要充分发挥自身的融资功能，筹集项目建设、运营所需的剩余资金，保障项目顺利推进。
由资金路径可以看出，项目建设所需资金的的40%由 *** 支付服务费落实，60%由京 *** 司外部融资解决。
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基建项目投资巨大，回报期长，如果单纯采用传统 *** 投资模式预计难以运作，而采用ABO模式则把市 *** 由公共产品的供应者变成了*管者和制度制定者，京 *** 司由单一的投融资平台变成了市场资源的整合者，并提供公共产品和服务，也提升了北京市轨道交通服务水平。
这也就是2016年京 *** 司ABO的大致内容，后续基建设施中也探索出“铁路 土地综合开发”模式，这种模式实现了铁路建设和沿线土地综合开发的相统筹，带动沿线城镇化，有效提高周边土地的利用效率。
根据此模式，此后延伸出“基础设施 土地综合开发”模式，在F EPC受限后，投资人 EPC应运而生，走出一条花路。
目前，尚未有具体关于ABO的文件发布。
投资人 EPC模式
接下来聊聊投资人 EPC模式，交易路径基本和PPP路径相似，基本就是右侧的加工变型。
授权实施主体首先由 *** 授权已市场化经营的平台公司作为项目开发、投资、建设、运营的实施主体。
公开招标由实施主体（平台公司）进行公开招标方式引入社会投资人（投资人 EPC），一般为两标并一标。
合作开发运营由平台公司和社会投资人按照股比成立项目公司，由项目公司负责项目土地整理、勘察设计、基础设施和公共设施建设、运营等内容。
托底竞拍社会投资人可选择区域内经营性土地进行竞拍。
退出机制合作期满后，项目公司进行清算，或者社会资本方通过其他合法合规方式实现退出。
回报机制一般项目资本金由股东按比例出资，剩余资金由社会投资人进行融资或使用自由资金。项目还款来源一般为土地出让金留存部分，按照约定的投资回报给到项目公司。
整个交易路径看着是十分简单的，但每一个步骤在具体操作过程中又十分复杂，展开都是一篇大文章，涉及各种条条框框的限制，也和 *** 态度密切相关，所以谈下来一个片区开发项目比拿一个招拍挂的地难多了。
*** 要规避债务和隐形债务，所以每尝试一步都是在合法合规的边缘疯狂试探，基建项目投资大、周期长，对 *** 和社会投资人都是一种考验，需要设计好每一个环节，保证交易路径实现闭环以及合法合规。
现在很多公众号文章分析项目投资模式和合规性，可以研究一下，但更重要的是要形成自己的思考模式，去分析对与错。
上述交易路径只是最普遍简单的一种，需要根据每个项目具体情况进行重新设定和规划，如何包装项目，项目内容包含什么，项目如何进行平衡，投资回报如何计算，投资回报包含哪些内容等等。
这些内容也等之后慢慢说吧。
片区开发项目最核心的如何实现平衡，实现平衡之后才有上述的种种，毕竟天下没有免费的午餐。
既然这么多央企争先恐后来片区开发项目分一杯羹，可见片区开发的吸引力，下一篇文章打算讲讲片区开发项目的案例或者某家企业的投资模式，主要看精力吧。
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