2017年作为住房和城乡建设部第二批城市设计试点城市，天津将《新型居住社区城市设计导则》（简称《导则》）作为重点研究项目。《导则》以实现住宅的多样性和高品质为出发点，运用城市设计方法，规划建设与高品质生活相适应的新型社区。2020年《导则》开始在津城一环十一园周边地区试行。
在长期研究和实践工作中，我们深刻认识到，要真正提高住宅和社区的规划设计水平，除建立一套全新的居住社区规划设计理念和方法外，还必须要进一步深化改革我国的现代住房制度，解决房地产和土地财政等方面的严峻问题。回顾历史，展望未来，人类始终面临着住房和居住环境的压力和挑战。住房和社区是现代城市规划设计的长期课题，是人居环境的核心议题，也是当前我国国土空间总体规划必须面对的最重要挑战。
19世纪末20世纪初，为解决工业革命带来的城市病和住房短缺问题，霍华德创立了田园城市理论，柯布西耶提出光辉城市的规划设想。一战后，欧洲各国 *** 努力解决工人阶级的住房问题。凯瑟琳?鲍尔在1934年出版了《现代住房》一书，总结了欧洲各国公共住房的经验，提出美国要推动公共住房建设（图1）。但她一开始就警告说，那种 *** 集中投资、现代主义式的大规模公共住房建设是行不通的。
▲ 图1︱凯瑟琳·鲍尔与《现代住房》
二战后西方国家实施了大规模的居住区规划建设，在解决住房短缺问题的同时也形成众多问题，有许多经验教训。1961年简?雅各布斯发表《美国大城市的死与生》，对现代主义规划设计进行了严厉抨击。1972年美国的普罗蒂-伊戈居住区爆破拆除，标志着“现代主义建筑的死亡”。鲍尔特别指出，“低标准是造成住房问题的根源之一”。在西方国家经历了一系列现实挫败，开始对现代主义进行反思和批判之际，我国的住宅建设却没有真正认识到现代主义城市规划、建筑设计的危害，再次重蹈覆辙。
新中国成立后，为了解决住房问题，我国采取了计划经济的福利分房制度，选择了低标准建设方针，最终的结果是住房进一步短缺。改革开放后，虽然住宅制度进行了商品化改革，但仍沿用了现代主义居住区规划设计方法。进入20世纪90年代，为解决郊区化蔓延问题，新都市主义在美国出现。遗憾的是，我国同一时期的大规模商品住宅建设，没有从失败的现代主义中吸取教训，在资本和大工业化相结合的浪潮中，仍然沿用了计划经济式的、落后的居住区规划设计方法。
1.2 住宅品质和新型居住社区关系到第二个百年目标的实现
据国家统计局数据，2019年我国城镇人均住宅建筑面积39平方米，已达到发达国家的标准，但住宅品质、社区环境，与发达国家相比还有不小的差距。我国虽然通过住房制度市场化改革，解决了住房短缺问题，但落后的居住区规划设计方法又造成了很多新的问题：大型封闭高层小区、空间特色缺失、街道活力不足，以及交通拥堵、环境污染等等。与此同时，社会矛盾加剧、社会治理薄弱、文化传统渐失、城乡割裂等深层次的问题交织涌现。
2015年底，中央城市工作会议时隔37年举行。转年， *** 中央、国务院印发了《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，点明了目前我国居住区规划设计建设中存在的严重问题和产生的原因，指明了未来发展方向。文件特别提出新建住宅要推广街区制，树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念，原则上不再建设封闭住宅小区。但7年时间过去了，效果并不明显，反映出旧的思想方法的巨大惯性和阻力。
要实现第二个百年目标，实现中华民族伟大复兴的中国梦，我国居民的住房标准需要达到届时中等发达国家的水平，这个任务非常艰巨。除新建的住宅和社区实现高水平外，存量的大量老旧小区也需要通过城市更新实现质的提升。我们需要回答在2035年、2050年中国人要住什么样的房子、生活在什么样的社区的问题，这将促使新建的居住建筑和社区在功能和形态上产生深刻的改变，这也是我们编制《新型社区导则》的重要目的。
从1999年全面停止福利分房后，我国开始普及商品房开发。20多年来，房地产业蓬勃发展，成为支柱产业。房地产的产业链非常长，对经济发展的拉动作用十分明显，同时也积累了严重问题。一些城市商品住宅价格过高，开发量过大，开发企业垄断，债务高企，导致系统性金融风险。2019年全国新建商品房销售量是15亿平方米，销售额14万亿，占全国GDP的15%。土地出让金2019年7.8万亿，占国家和地方合计税收20万亿的41%， *** 严重依赖土地财政，而地方 *** 债务也是以土地出让金收入作为主要还款来源。2019年地方债务18万亿，近两年还在不断快速上升。可以看出，房地产业和住房问题，与整个国家的经济发展、金融安全，包括 *** 的财政、运行等，息息相关。
2.1 天津历史上的住宅
天津历史上住宅建筑类型呈现出丰富多样的特征，既有在老城厢一带、代表天津传统的院落式住宅，又有九国租界中的独立花园住宅、联排里弄住宅、多层公寓住宅，还有河北新区仿效西方的新式创新住宅等多种小而美的住宅形式，反映出千姿百态的生活样貌和多样化的个性特征。除了传统的中式合院住宅外，天津比较突出的是租界区的各类住宅类型，因而有“北京四合院，天津小洋楼”的说法。
2.2 天津改革开放后居住区和试点小区的规划建设
▲ 图2︱1986年全国试点小区川府新村
1999年住房制度市场化改革后，天津居住区规划建设以房地产市场为主导，曾短暂出现过住宅多样化的局面。但随着土地和房价不断攀升，以居住区规范为核心的各种制度和技术标准的升级，近十几年，住宅用地不断扩大，容积率不断上升，形成了大量大型封闭小区、大片高层住宅林立的居住形态。虽然建筑单体立面有少许变化，但实际上居住建筑的类型却非常单一，居住和城市空间的品质显著下降。
2.3 天津滨海新区住房制度改革和和谐社区规划设计研究
自2010年开始，滨海新区区委区 *** 启动了保障性住房制度改革。在组织开展住房需求调查、房价收入比等专项课题研究后，依据国家、天津市及滨海新区相关规定和政策，先后制定了《滨海新区深化保障性住房制度改革实施方案》《滨海新区深化保障性住房制度改革实施意见》《天津市滨海新区保障性住房建设与管理暂行规定》。
滨海新区在住房制度改革方面一直坚持以市场为导向，在国家和天津市保障性住房制度的整体框架下，根据自身外来人口多、职工收入中等偏高的实际情况，通过发放“两种补贴”、建设两种保障性住房和两种政策性住房，初步建立了具有滨海新区特色， *** 主导、市场引领，多层次、多渠道、科学合理的住房体系，形成了“低端有保障、中端有供给、高端有市场”的新模式。
▲ 图3︱滨海新区订单式限价商品房佳宁苑
2009年开始，我们编制滨海新区核心区南部新城的和谐社区规划，希望应用新都市主义理论，用城市设计主导居住区规划设计，注重营造城市生活空间，改革传统居住区规划设计模式。和谐社区试点项目规划设计工作2011年启动，共进行了5年。项目邀请了美国新都市主义发起人之一、著名的公共住房专家丹?索罗门（Dan Solomon）与华汇公司和天津规划院合作。项目结合地形，采用了窄路密网、围合式布局。项目还邀请了多位国内著名的住宅专家举办研讨会，在保障房政策、社区规划、住宅单体设计到停车、物业管理、社区邻里中心设计、网络时代社区商业运营和生态社区建设等方面不断深化研究。这样对一个看似简单的1平方千米的居住社区的规划设计进行深度研究和探索，从提高我国整体城市品质、解决城市问题的高度看，意义非常重大。遗憾的是，虽然后期做了许多深化规划和设计工作，但由于各种原因，该项目没有进入实施阶段（图4）。
▲ 图4︱滨海新区和谐社区
滨海新区的十年研究和实践，为新型社区的改革创新积累了丰富经验。2015年在党中央国务院提出“要改革完善城市规划，改革规划管理体制，推广实施窄路密网和开放社区”之际，天津市借助2017年被住房和城乡建设部列为国家第二批城市设计试点城市的契机，组织编制了《天津市新型居住社区城市设计导则》（图5）。（以下简称《导则》）
▲ 图5︱天津市新型居住社区城市设计导则
《导则》的编制自2019年开始，经过3年时间的调整完善，期间开展了专家研讨、征求 *** 部门和开发企业等多方意见，并于“2019天津规划论坛暨城市设计国际研讨会”上进行展览和专场研讨，获得国内外专家的充分肯定。《导则》以塑造宜人的居住生活环境为核心，以《城市居住区规划设计标准》（GB/50180-2018）为基础，提出了新型居住社区城市设计的方法以及住房制度改革创新的建议，成为指导天津市新型居住社区试点工作的技术文件。
2021年10月《导则》正式向社会发布，并在天津市一环十一园周边地区试行。天津市一环十一园周边地区包括十一个大型城市公园和周边大面积居住社区，是中心城区未来15-30年发展的重点（图6）。
《导则》运用了新都市主义“城乡断面理论”和“形态准则（form-based zonning）”，打破传统居住区规划方法，依据天津津城总体城市设计，针对津城范围的中心活力圈层、生态宜居圈层、田园城市圈层，在城乡融合的格局下形成连续统一的城乡断面，改变过去居住区标准“一刀切”的做法，针对不同圈层提出不同类型的居住社区引导策略。
长期以来，我们一直饱受现代主义建筑和规划思潮影响，一直沿用过时的居住区规划方法，鲜有创新。现行的国标是我国居住区规划设计集大成之作，但本质上仍未改变定额标准、千人指标的做法，很大程度上是造成千篇一律的高层住宅小区蔓延、居住品质低下、特色缺失等问题的重要原因。封闭小区加高强度开发模式是满足现行管理要求更赚钱的模式。高层住宅楼的大量复制，建筑师省事，施工企业高效，开发商赚钱快，商业银行也满意，但却极大地损害了城市空间的品质，给未来埋下许多隐患。
要实现新型开放社区的规划，首先要转变观念，改变过时的机械、僵化的规划理念，改变“一刀切”的传统计划经济模式的居住区规划设计方法。为此，我们为有别于传统居住区规划概念，特意提出了新型居住社区的概念，更加突出居住区的社会属性，体现新时期我国居住社区的新理念。新型社区是改进住房品质、践行美好生活的宜居社区；是挖掘传统居住文化、推动邻里交往的人文社区；是引入重点学校、提高综合素质的教育社区；是人与自然共生、落实生态文明的绿色社区；是具有生命力、实现可持续发展的韧性社区；是完善社会治理、促进社会和谐的开放社区；是创新生活方式、推动万物互联的智能社区。
新型居住社区规划以有特色和高品质的城市空间场所为出发点，用整体的城市设计方法取代单一维度的居住区规划设计方法，真正改善社区的规划设计品质。住宅和居住社区作为城市的本底，围合出城镇的街道、广场等公共空间，烘托出城市的公共建筑，构成了与人的生活关系最密切的人居环境。住宅和社区不仅仅具有居住功能，更是建筑艺术和城市形象不可或缺的重要组成部分，也是人的精神家园和文化空间载体。
▲ 图7︱新型居住社区的新三级体
5-10万人（3万户左右）形成一个街道社区，1万人（3000户左右）形成一个居委会社区，300户以内是业委会街坊的适宜规模，接近基层民主的合理尺度。改变千人指标见缝插针式的配套方式。在兼顾社区配套服务设施总规模的基础上，集中建设街道社区中心和居委会社区中心。本着高标准、集约化、共建共享的原则，统一规划设计，统一管理运营。社区中心与公园结合，围绕学校和幼儿园营造，以家庭为纽带，创造居民交往的公共空间，营造出具有场所精神、体现社区文化、提供心灵归属感的社区中心（图8）。
▲ 图9︱帕特里克·盖迪斯的山谷剖面，1905
安德鲁斯?杜安伊（Anders Duany）和伊丽莎白?普拉特-齐贝克（Elizabeth Plater-Zyberk）在《建设从乡村到城市的社区》一文中，制定了城市-乡村横断面，描述了从市中心到乡村不同密度、高度和类型的居住建筑形式，揭示了住宅建筑类型的生态区位分布规律（图10）。
▲ 图10︱安德鲁斯·杜安伊和伊丽莎白·普拉特-齐贝克的“城市-乡村断面”1990s
从城乡断面模型中可以看到三大类、七小类住宅的分布规律：城市外围和郊区以及乡村是低层住宅，城市外围和城市中心之间是低层或多层联排住宅，城市中心是多层或高层的单元 *** 住宅。这是一个普遍性的规律，既揭示了不同类型住宅的分布逻辑，也呈现了住宅建筑的多样性本质。
《导则》运用城乡断面理论，同时考虑天津作为超大城市的规模、尺度和复杂性等因素，在 “城乡断面分区—住宅类型”的城乡断面模型的基础上增加类型层次，形成“街道—社区—住宅” 三个类型层次的居住形态多样化引导，这也与“街道社区-居委会社区-业委会街坊”三级体系形成紧密对应。
3.3 街道社区类型和居委会社区类型
▲ 图11︱津城城乡断面划分图
根据11类街道类型，通过精细化的分街区管控策略，进一步提出每个街区单元居住容积率分布（图12）、新建住宅建筑高度（图13）、居住平均绿地率（图14）等指标，避免了“一刀切”的粗放管控模式。针对天津现状人口密度在中心圈层过高的问题，科学优化调整街区居住开发强度，引导居住人群适度向外迁移。除沿轨道走廊和重要功能区外，新建住宅建筑高度由中心圈层向外围圈层逐渐降低。比如，环外地区大部分的街区单元，均属于T3-市郊区域，或T4a-一般城市区域（新建社区）类，居住平均容积率控制在1.5以下，新建住宅建筑高度不大于54m，平均绿地率不小于45%。统筹联动改善生态环境。老城区内尽可能增加小型口袋公园绿地，外围加大郊野公园建设力度，保护好乡村地区的自然形态。由此，通过多维度精细化分街区管控，形成不同类型特色的新型社区，更有效地与周围城市交通系统和生态环境相匹配，提高城市宜居水平。
▲ 图14︱住宅绿地率控制图
在各街区单元内，需要根据区位条件、建成环境、交通条件、历史保护等因素细分居委会社区类型，之后再相应地确定住宅类型和用地划分方式。我们提炼出8种基本社区类型（图15, 16），除了容积率、绿地率等常规指标外，还针对不同社区类型，提出建议可兼容的社区类型、主导住宅类型、社区肌理和形态、街道类型、交通出行、开放空间等一系列城市设计要素的引导。
▲ 图16︱社区类型分布示意
3.4 主要住宅类型：中式合院住宅与围合院落式住宅
阿尔多?罗西将城市及建筑分成实体和意象两个层面。他认为实体的城市是短暂的、变化的、偶然的。它依赖于意象城市，即“类似性城市”。意象城市由场所感、街区、类型构成，是一种心理存在和“集体记忆”，因而是形式的，它超越时间，具有普遍性和持久性（图17）。因而，为维持一座城市的整体形态，在城市更新时，对新建筑类型的引进和选择，尤其是对大量性住宅类型的选择要格外慎重。因为引进一种完全异化的住宅类型会导致整体城市在形态、面貌上的巨大改变。历史上，豪斯曼巴黎改造时选择的住宅类型是成功的案例。我们假设，如果巴黎市中心真的按照柯布西耶的设想建设了大量现代风格的高层住宅，那么对巴黎的破坏一定是致命的。吴良镛先生对北京菊儿胡同探索的重要目的就是试图寻找既具有现代居住功能，又能延续中国传统文化的居住建筑类型，与北京整体格局相协调，保护古都风貌，这也正是其能够获得联合国人居奖的主要原因。
▲ 图17︱阿尔多·罗西与建筑类型学
在城乡断面模型中的三大类、七小类住宅的基础上，《导则》传承天津历史上形成的丰富的社区和住宅建筑类型，提炼了8种主要住宅类型的原型：中式合院、里弄式、院落式、联排式、叠拼式、多层围合式、高层I类住宅、高层II类住宅（图18）。不同类型的住宅适合不同类型的社区，具有不同的容积率、建筑高度、路网结构等。相应的，针对每种住宅类型，提出了基本组合方式包括地块尺度、户数、建筑规模体量，人车通道、停车以及院落空间等设计要素的详细引导。
▲ 图18︱主要住宅类型
做好未来的住宅设计，首先要研究住宅的使用功能和人的精神需求，明确建筑的类型；采用全生命周期和适老化设计；进行智能和绿色住宅设计等，而所有这一切都要以改变落后的建筑设计观念为前提。在计划经济时期，由于严重的住房短缺，住宅设计和标准图始终将经济性放在首位，这一观念经年累月得以强化，在全社会和业界形成了根深蒂固的短缺思想。比如，尽可能减少楼道和电梯间面积，尽可能减少住宅面宽、加大进深等，这些做法在今天这个时代已经不合时宜了。
目前，市场的主力房型已经从过去的90平方米发展到120平方米，楼道和电梯间也不只有交通功能，还可以做为邻里交往空间、亲子互动空间。住宅也需要有更大的面宽：目前市场的标准户型平均面宽约9米左右，再进一步发展，未来标准户型平均面宽甚至可以达到14米以上。另外，住宅设计更要承载文化属性，它具有重要的精神意义，社区公共建筑和空间也是我们心灵归属的场所，是我们与传统、与团体、与社会维系的情感纽带，如何在建筑和空间中表达这些意义也是一个重要课题。
3.5 新型社区的研究性开发——实践是检验真理的唯一标准
吴良镛先生在《北京旧城与菊儿胡同》一书中指出：“提倡从研究性设计到研究性开发。如能积极地加以组织，推进研究性设计工作，并创造可能条件对较成熟的研究促其实现，即研究性开发，这将是提高设计水平，全面解决住宅问题的重要措施之一”（图19）。新型社区改革创新的最有效做法是建设试点项目，通过实践检验积累经验，不断改进。1980年代末全国实行住宅小区试点，1990年代末吴良镛先生推进北京菊儿胡同实验性开发，1994年新都市主义建设海滨城项目，等等，都取得了良好的成效，值得借鉴。
▲ 图19︱吴良镛先生与菊儿胡同
为保证《导则》的试行和落实，我们相继同步制定和修订了一系列与其核心理念相匹配的技术标准和管理规定，包括《天津市控制性详细规划技术规程（试行）》《天津市规划用地兼容性管理暂行规定及实施细则》《天津市建筑工程规划管理技术标准》（DB12/T 1040 -2021）等，在相关法定规划环节，通过更大可能的改变，为新型社区的城市设计提供了一定的创作空间，如缩窄道路红线，减小转弯半径，取消城市次干道和支路的绿线，建筑退线由过去的8-15米减少到3-5米，等等。
4.1 城镇化和住房发展目标
住房标准是最重要的规划指标之一。过去考虑到经济发展水平和我国所谓“人多地少”的现状，我国城镇住房标准一直比较低。经过多次调增，目前的居住区标准中确定为人均建筑面积35平方米。但2020年我国城镇人均住房建筑面积已经超过40平方米。目前，我国商品房开发量依旧很大，伴随着经济下行的压力也很大，房地产业又在整体经济中扮演重要角色，势必要支撑平稳过渡，配合经济转型逐步减少开发量和套数。未来，我国的城镇化率到2035年将达到70%或更高，算上新增的和在城市中尚未落户的城镇人口，我国城镇人均住房建筑面积到2035年和2050年预计要达到45和50平方米。住房标准会进一步提高，是我们不得不接受的客观趋势。考虑到现有存量住房的整体标准较低，因此需要大幅度提高新建商品住宅的面积标准和品质。这也是未来房地产市场转型升级的方向。
4.2 现代住房制度深化改革：面向中等收入家庭、房价收入比合理的康居住房
改革开放后，依靠住房制度和土地使用制度的市场化改革，我国建立了各种保障性住房制度。过去，我们的住房制度以保障低收入和住房困难家庭为主，而今天，随着经济和社会转型发展，住房制度深化改革的方向是从保低端向保中端过渡。
天津滨海新区在2010年开始住房制度深化改革。因为外来人口比较多，结合自身实际情况，提出了“低端有保障，中端有供给，高端有市场”的住房体系。“低端”就是低收入和住房困难家庭，做到应保尽保，做到实物或租金补贴全覆盖。“高端”市场则需要放开，无需限制，靠市场和税收调节。最重要的是“中端”，主要是由外来务工人员构成。虽然规划建设了大量蓝白领公寓，解决了短期居住的问题，但怎么让这部分群体在城市长期安居是一个更重要的问题。在国家和天津市的大框架内，借鉴新加坡 *** 组屋经验，滨海新区推出了定单式限价商品房——一种面向中等收入家庭的康居商品住房，不只面对户籍人口，而是只要在新区有社保就可以申请，取消了很多限制。实践证明，这项改革总体上是成功的。
4.3 制定《住房法》，完善现代住房制度
居住是人类基本的生存需求，也是人的基本权利。但人类社会达成这个共识却经过了漫长的过程，直到人类文明发展到20世纪，才真正认识到对基本居住权的保障是 *** 的责任。经过工业革命后百年求索，发达国家逐步把住房权作为基本的人权在宪法中予以保障，通过《住房法》等形式落实。例如，1949年的美国《住宅法》不仅将城市更新等计划与公共住房计划结合起来，还鼓励私有企业积极参与，使公共住房进一步成为针对低收入阶层的专门计划，更为重要的是，提出并制定了全国性的住宅政策目标，即让“每个美国家庭都拥有一套体面的住宅和合适的生活环境”。这一目标面对广大中产阶级，成为美国梦的基石。
我国《住房法》的立法工作由来已久。早在1980年就着手起草《住宅法》，2008年启动制定《住房保障法》，至今两个法律都没有出台，而另一项曾提上议程的国家《城镇住房保障条例》也未能出台。虽然各地结合工作实际，出台了各类保障性住房管理规定，但法律地位不高，系统整合性不强。在具有中国特色的社会主义法律体系基本建成的大环境下，我国缺少与广大人民群众切身利益最密切的《住房法》，不能不说是一个遗憾，这也是造成我国现代住房制度没有能够建立的重要原因。尽快制定《住房法》，明确中等收入家庭作为未来我国住房保障的主体，是一项十分重要的制度性工作。
4.4 房地产业减量提质，逐步实现以开发为主到以经营为主的转型
房地产业与整个国家的经济和金融安全、 *** 财政和运行息息相关。要解决房地产存在的问题和系统风险，需要与现代住房制度深化改革相结合，以《住房法》为共同行动和调控的指南，采取实事求是、积极稳妥的策略，与经济社会新的发展转型相结合，逐步化解矛盾。
我国房地产业转型的方向已经十分清晰：减量提质，即逐步减少开发面积，提高新开发商品房的品质。按照七普反映出的人口郊区化趋势，应在大城市外围建设高品质住房和社区，满足中等收入家庭改善型需求，有充足的住房有效供给；在中心区，房地产参与城市更新，建设少量高档公寓，形成新的盈利点；同时，积极推动老旧小区更新改造和保租房经营，实现以开发为主到以经营为主的转型。
随着新建住房套型面积的扩大，如果房价保持在高价位，中等收入家庭势必无法承受。为了形成有效供给和市场，需要建立面向中等收入家庭的公共住房——康居房。 *** 需要合理降低土地价格，使房价控制在合理的房价收入比范围内。除逐步提高工资收入外，控制土地价格是最有效的措施。还要通过制度设计，形成公共住房、高档商品住房两个独立市场。
4.5 房地产税推进路径：新房新办法，老房老办法
从发达国家的经验看，房地产税是城区 *** 的主要税收来源之一。出台房地产税是改革的方向，但前提是不能对房地产市场造成过大影响。因此，借鉴我国住房制度改革经验，可以实施双轨制，即“新房新办法，老房老办法”。相当于法律领域的“祖父法则”，即新法变化后，旧法适用于既成事实，新法适用于未来情形。对于 *** 支持的康居住房，改革土地出让方式，将土地出让金由70年一次性收取变为分年度缴纳房地产税，由此可大幅降低住房价格，使房价收入比回归合理范畴，促进释放改善型住房需求，拉动内需。
4.6 房地产税与土地财政转型
为了避免对土地财政和 *** 债务造成过大冲击，康居房占整个房地产市场的比例先期可在30%左右，后期逐步增加。对于高档商品房，土地出让金仍然一次性收取，这部分土地出让收入作为缓冲，可避免土地财政和商品房市场断崖式下跌。对于老办法下购买的房子，当70年土地使用年限到期后，应开始缴纳房地产税。这样经过30到40年的时间，逐步稳妥地实现地方 *** 从以土地财政为主向房地产税为主的转型（图20）。
▲ 图20︱未来30-40年土地出让紧和房地产走势预测
我国房地产目前存在垄断问题，负债率过高的房地产企业造成对整体经济的影响。要划小土地出让地块，面向自然人和中小企业供地，发挥多样建设主体的作用，促进房地产市场繁荣，这是住宅多样化的本质。要出台居住建筑文化繁荣政策，通过住宅建筑设计的多样化和精细化，实现市民多样的审美价值、精神追求及中华民族传统居住文化的复兴。
5.1 居住是人居环境科学中的重要子系统
吴良镛先生创建了人居环境科学，将城市规划包括城市设计，与建筑设计、景观设计整合起来，作为核心学科，同时融合经济学、社会学、生态环境学等相关学科，形成开放的学科体系。人居环境科学将人居环境划分为自然系统（气候、土地、植物和水等）、人类系统（个体的聚居者，侧重人的心理与行为等）、居住系统（住宅、社区设施与城市中心等）、社会系统和支撑系统（住宅的基础设施）五大系统。五大系统里面居住单独列出来，是最重要的子系统。人居环境分为全球、区域、城市、社区、建筑五大层次，每个层次都和居住系统有关（图21）。显然，在人居环境中居住系统非常关键，其水准关系整个人居环境的质量。因此，居住是人居环境科学中非常重要的研究内容。中外现代城市规划百余年的历史都证明了这一点，我国改革开放40年的历史也证明了这一点。
▲ 图21︱人居环境科学研究基本框架
空间规划上世纪80年代产生于欧洲，从区域规划演进而来，是向空间的回归。我国国土空间规划体系的建构是改革发展的必然要求，也顺应了世界空间规划的潮流。我们需要广泛学习世界各国空间规划的理论和实践，同时，要结合我国的实际，探索具有中国特色的国土空间规划理论。
国土空间规划的对象是人居环境，人居环境科学是国土空间规划的理论基础。一般的国土空间规划面对的尺度比较大，超过单一的城市。但无论多大尺度的人居环境，也是由建筑、城市、区域组成的，实际上现在五级三类的规划体系中，多规合一的国土空间规划的基础仍然是建筑、景观、城市规划。
从发展目标看，国土空间规划要满足人民对美好生活的向往，要塑造优美的人居环境。住房和社区是最重要和更大量的建筑和人居环境，与人民的生活密切相关，与城市的品质密切相关，是整个国土空间规划的基础。国土空间规划要以人为本，就要体现在具体的住宅、社区、交通出行和宜居环境的细节设计上，这是目前国土空间规划一定要考虑的问题。如果没有做到这一点，国土空间规划是没有基础的，国土空间规划体制改革就不会成功。
目前，国外的空间规划有很多发展，规划成果也相当“硬核”——突出重要的规划目标和策略，而不是面面俱到。比如美国湾区硅谷的2050规划，提出四大核心目标，之一个就是住房问题，后面是经济、交通、环境。即使美国似乎很发达了，空间规划的主要内容却还是回到住房。英国伦敦的空间规划，重点也是未来住宅增长的数量和区位布局。这些城市的经验表明，住房问题作为空间规划的核心议题，已获得了广泛共识。
5.3 发挥住房制度设计和新型社区在国土空间总体规划中的核心作用
国土空间规划的对象是各种尺度的人居环境，是复杂巨系统。规划要找到主要的问题和目标，要牵住房问题这个牛鼻子。过去的城市总体规划中，住房专项规划是非常重要的内容。从已经批复的北京、上海总体规划看，对于住房问题阐述得不多，只谈到保障住房的比例和近期建设目标，对于住房制度、土地财政、 *** 债务等当前最棘手的问题都没有涉及，缺乏创新和对住房制度的整体考虑，这样的国土空间总体规划无法真正发挥多规合一的作用。
同时，过去的城市总体规划中的居住用地都是按照居住区规划标准做的，基本“一刀切”，同样存在许多问题，也需要改革创新。在明确现代住房制度深化改革的方向和房地产平稳过渡举措的基础上，新建的居住社区位于什么位置，如何提高品质，老旧小区怎么更新改造，是国土空间规划解决实际问题非常重要的两个方面（图22）。
▲ 图22︱新型社区与老旧小区更新在国土空间规划中的重要作用
我们同时面对新建社区开拓创新和老旧小区更新改造的双重挑战。凯瑟琳·鲍尔针对当时欧洲和美国的相似情况指出：与其抢救过去，不如保护未来。因为开创一个新的住宅社区的未来，是比老旧小区更新改造更加急迫的任务。只有不再制造新的问题，才有可能减少老的问题。我们进入了一个以存量为主的时代，要根据新的形势，对已经规划或者整理的土地进行合理利用。要将区位好、环境好的土地明确为康居房等公共住房和老年社区等特殊类型住宅的用地，规划新型社区，满足人民对美好生活的向往。要增加绿地公园等公共开放空间，适应人们亲近自然的需要。土地的利用要按照极差地租和城乡断面理论，不同区位给与不同开发强度和居住类型的引导，要适当降低容积率和建筑高度。
对2000年以前建设的以多层为主的老旧小区要进行前期研究，未雨绸缪。虽然这些老旧小区区位良好，配套相对成熟，但由于早期住房标准较低，大多按照标准图建造，所以普遍户型较小、厨卫过小、功能不全。尽管通过数轮环境综合整治，室外环境得到一定改善，但仍然不能满足当代的住房需求，这是未来15到30年我们面临的又一个重大课题。通过高品质的新型居住社区的开发建设，吸引住在老旧小区的人口改善住房， *** 顺势推出相应鼓励政策，如收购老旧小区住房作为保障性租赁住房等措施，实现人口疏解，降低人口密度，留出腾挪空间，为下一步以居民自主的老旧小区标本兼治的更新改造创造有利条件。
5.4 探索新的居住空间范式，满足人民对美好生活的向往，实现伟大复兴
吴良镛先生在《人居环境科学导论》中提出：居住问题仍然是当代重大问题之一，也是中国重大的问题之一，住房不能仅当作一种实用商品来看待，必须要把它看成促进社会发展的一种强有力的工具。回望历史，现代城市规划产生和发展的150多年的历程表明，规划的本质就是为了改善公众的居住条件。古代的城市规划关心更多的是皇家的宫殿、皇家的住房。到了工业革命以后，现代城市规划关心的核心问题就是大众住房问题。欧文、傅里叶等空想社会主义者，都是从研究大众住房开始的。恩格斯1844年写出对英国工人阶级住房的调查。我国到了新的发展时期，要实现中华民族伟大复兴的中国梦，同样与大众住房、社区品质和文化繁荣密不可分。
我国有非常优秀的住宅传统，古代城市中里坊体系和合院住宅是基本原型，各个地方都有特色鲜明的民居建筑，构成了中华文明的重要篇章。 *** 战争以后，受半殖民地半封建社会的影响，住房建设基本停滞。实现杜甫“安得广厦千万间，大辟天下寒士俱欢颜”的愿望成为国人为之奋斗的理想。梁思成和林徽因先生非常重视住宅问题。1942年在四川期间，林徽因先生读了凯瑟琳?鲍尔的《现代住房》一书深受启发，不久后发表了一篇《现代住宅设计参考》，她指出：现在的时代不同了，多数国家都对人民个别或集体的住房问题极端重视，认为它是国家或社会的责任。以最新的理想与技术合作，使住宅设计不单是美术，成为特殊的社会学。战后复原时期，房屋将成为民生问题中的重要问题之一。梁思成先生最早在清华大学提出要“住者有其屋”。
解放后，我国引进苏联的计划经济和福利分房制度。当时出于良好愿望，但受历史条件和“先生产后生活”的指导方针限制，低标准一直贯穿我国住房规划设计建设的全过程。由于缺乏资金，住房一直短缺，而福利分房的“大锅饭”使得问题更加恶化。改革开放后房地产业蓬勃发展，解决了困扰几代中国人的住房短缺问题，但在规划设计上却依然沿用了计划经济、现代主义的规划设计思想方法，缺乏范式创新，造成了严重的新问题。
注释：
[1]Ben Austen, High-risers: Cabrini-Green and the Fate of American Public Housing, Harper, 2018.
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