近年来，随着城市化进程的推进，购物中心的建设越来越多，散户进入这一领域的风险也越来越大。很多人心血来潮买下了购物中心的店铺，最终导致亏损甚至血本无归，后悔当初没有掉下去。对于购物中心来说，一些小品牌，甚至是国内知名的大开发商、大品牌，在一些购物中心都经历过可怕的运营，这在目前很多城市都很常见。

01

目前我国购物中心严重过剩。现在有多少购物中心？根据今年5月在第七届中国购物中心发展论坛暨浦东新区首届购物中心论坛上的一篇《2019年上海购物中心报告》的报道，中国有近6000家购物中心，其中仅上海就有260家超过3万平方米的购物中心。

此外，根据中国采购联合会的统计，2014年中国开业的购物中心约有3100家，2015年约有4000家，预计2025年将有7000家购物中心建成开业，届时中国购物中心总数将超过1万家。

中国的购物中心不仅数量众多，而且规模巨大。据统计，美国经历了近百年的发展。截至2010年，全国共有购物中心2690家，面积40万平方英尺(建筑面积约8万平方米)。然而，在中国仅仅20年的时间里，购物中心的数量已经远远超过了美国，几乎都是平均10万平方米以上。世邦魏理仕(CB  Richard  Ellis)两年前也进行了一项调查，结果显示，在全球在建购物中心数量最多的10个城市中，中国占了9个。

大量购物中心的出现大大增加了城市的商业存量。统计显示，英美澳加四个最发达国家的人均购物中心面积为1.3平方米，已经是非常高的比例了。正常情况下，人均营业比例大多在0.8-1.2平方米之间。同为政策顾问的曾诚做了调查，提出了人均1.5平方米营业的红线。早在2015年，中国二线城市的人均商业面积就已经达到了2.06，一线城市则是1.39。根据今年5月的购物中心报告，其实上海的人均业务量已经超过了2个级别。

02

目前国内购物中心的运营模式主要有三种，分别是物业自持模式、小产权模式和自持小生产区模式。从国外的发展经验来看，最终能够变得稳定、成熟的购物中心，基本上都是能够自我维持的购物中心。从店铺投资的角度来看，自持商场没有店铺对外销售，所以不存在店铺投资的问题。如果你想从中获利，唯一的办法就是租用他们的商场和店铺，从他们的经营中获利。

因此，只有后两种模式，即小产权模式和自持小产权模式。

所谓小产权模式，就是把整个购物中心分割成小商铺出售，开发商手头没有任何自持物业，100%出售物业的情况。在这种模式下，开发商基本上是以短期回笼资金为目标，所以把所有的重心都放在了销售上。至于业务最重要的后期运营和管理，往往被淡化和忽视。虽然在项目推广期间，会大张旗鼓地宣传后期的业务布局和管理有多好，但大多都是噱头，最后往往虎头蛇尾。因此，这类购物中心在投资时一定要非常谨慎。这类物业不排除好的项目，好的软硬件环境，通过强大的商业管理公司，生意终于红火起来，但大部分都是高风险投资。

第二种类型的‘自持小生产区’模式，是指一部分项目由开发商自持，同时一部分项目卖给散户。这种项目既有成功的案例，也有失败的案例。因此，投资应该逐案分析。现在国内很多商业地产开发商主要都是基于这个m

an>，宝龙广场等，自持一部分、销售一部分。他们这样做的目的，主要出于资金方面的考虑，往往通过销售部分商业物业回笼资金，补给项目滚动开发，缓解企业的资金压力，大部分情况下，他们会把更好的那一部分物业留在手里。

这三种购物中心，之一种由于全部自持，便于统一规划、布局和调整，也便于后期的经营管理，因此生存能力最强；第二种业态，就是全部小产权模式，除非极好的地段与项目，一般不建议投资；第三种模式，可根据每个城市、地段、项目、开发商等总体情况，做综合判断后进行谨慎投资。

03

笔者曾在找商铺的专栏文章中，对四类商铺的投资提出警告，其中排在之一位的就是购物中心商铺，这是一种投资风险极高的商铺类型。但是，它也有一个好处，如果投资选对了项目，商铺的增值潜力也很大，投资回报率远比社区商铺来得高。我们常说，高风险、高收益，体现在购物中心的商铺中，可谓非常恰当。

随着每个城市购物中心不断增多，现在好项目越来越难找，反应在商铺投资上，越往后投资风险就越大。投资这一类的商铺，一部分要靠眼光和经验，一部分是靠天吃饭，也就是赌运气。

购物中心开发过猛，各个城市存量商业过剩，是造成投资高风险的主要原因之一。比如说，一个100万人口的城市，按照人均商业面积，可能100万的商业体量已经足够了，现在开发了20个大型购物中心，每个都在10万以上大体量，加上传统零售业、各区域各地段的商业零售网点，导致人口无法支撑所有的商业，必然有一部分商业要死亡。最后，可能是10个购物中心存活了下来，这其中，可能有两三家购物中心特别火爆，剩余七八家略有盈利或勉强存活，而其余的10家，就得长期亏损，直至最后关门倒闭。

在城市商业过剩的情况下，购物中心的商铺就要非常谨慎投资。通常情况下，这类城市中活得特别好的购物中心，基本上都是自持模式。然后，经营一般的、经营惨淡的，甚至最后倒闭的，如果作为商铺投资者，最后能够淘金成功，大概也只有20%左右的概率，大部分人的投资最后可能都无法达到正常回报，甚至亏本，因此，后悔这是必然的。

比如，作为商业之一品牌的万达广场，在不同城市却有不同的命运，有些城市的万达生意清冷、人流稀少，比方说马鞍山、扬州、东营、九江、江阴、哈尔滨等，更有甚者，像长白山的万达广场，投资230亿元就整个烂在那里。也有一些万达生意很火爆，如泰州的、徐州的、连云港的，生意都很不错，有些甚至成了整个城市最热闹的商圈。究其原因，有多方面因素，但是，跟城市商业开发是否过多、商业体量是否过剩是有直接关系的。这些生意火爆的万达，其所属的城市大型规模的综合体往往比较稀缺。