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目 录 1
致估价委托人函 1
资产评估师声明 3
评估报告摘要 4
评估报告 6
一、 委托方、相关当事方及其他评估报告使用者 6
二、 评估目的 7
三、 评估对象和评估范围 7
四、 评估基准日 7
五、 价值类型 7
六、 评估依据 7
七、评估方法 9
八、评估程序实施过程和情况 11
九、 评估假设 12
十、评估结论 13
十一、特别事项说明 13
十二、评估报告使用限制说明 14
十三、评估报告日 15
评估报告签字盖章页 15
评估资料附件 16
致估价委托人函
(深圳)高丰安[2017] 第(资)F021号
福州市华翔汽车维修中心：
受福州市华翔汽车维修中心的委托，本估价机构委派注册资产估价师朱炜（注册号：47000211）、黄鲁博（注册号：47000214）对估价对象进行了估价。
估价目的：为估价委托人案件需要提供参考而评估停产停业损失。
估价对象：估价对象为福州市华翔汽车维修中心因违法强拆导致自2013年8月23日至2017年10月22日产生的停产停业损失。福州市华翔汽车维修中心，位于福州市仓山区城门村城门街379号，经营范围为专业汽车钣金、喷漆、机修、电工、空调修复、洗车、二手汽车买卖等。
价值时点：2013年8月22日。
价值类型：停产停业损失价值。
遵照有关的法律法规、政策文件和估价标准，根据估价委托人提供的相关资料以及本估价机构掌握的资料，按照估价目的，遵循估价原则，采用分析、测算和判断，在满足本次估价假设和限制条件下，估价对象于价值时点的估价结果见下表：
估价结果表
评估基准日：2013年8月22日
项目名称
损失月数（月）
单价（元/月）
金额（元）
人员薪酬补偿
6
人民币贰万肆仟捌佰贰拾柒元整
（¥24,827）
人民币壹拾肆万捌仟玖佰陆拾贰元整
（¥148962）
灭失装修
/
/
人民币壹拾玖万玖仟壹佰贰拾元整
（¥199120）
公司正常收益损失
50
人民币贰万伍仟零伍拾柒元整
（¥25,057）
人民币壹佰贰拾伍万贰仟捌佰伍拾元整
（¥1，252,850）
停产停业损失
（合计）
人民币壹佰陆拾万玖佰叁拾贰元整
（¥1，600，932）
由上表统计可得福州市华翔汽车维修中心自2013年8月23日至2017年10月22日产生的停产停业损失价值总体估价为1,600,932元，人民币大写壹佰陆拾万玖佰叁拾贰元整。
特别提示：（1）本估价结果不应作为价格实现的保证。（2）本估价报告使用期限为自本估价报告出具之日起不超过一年。（3）欲知详情，请阅读本估价报告全文。
深圳高丰安资产评估交易有限公司（公章）
法定代表人：朱伟（签名或盖章）
2017年11月24日
资产评估师声明
我们郑重声明：
一、评估人员在“华翔汽车维修中心”停产停业损失项目的评估过程中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的责任。
二、评估对象涉及的资产清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分关注评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
参加评估的评估师
姓 名
注册号
签 名
签名日期
朱炜
47000211
2017年11月24日
黄鲁博
47000214
2017年11月24日
福州市华翔汽车维修中心
停产停业损失
评估报告摘要
特别提示：以下内容摘自报告正文【(深圳)高丰安[2017]第（资）F021号】，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文
深圳高丰安资产评估交易有限公司接受福州市华翔汽车维修中心的委托，资产评估师依据国家相关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，按照公认的资产评估方法，对福州市华翔汽车维修中心违法强拆停产停业损失进行了价格评估。
委托方：
福州市华翔汽车维修中心。
评估目的：
为福州市华翔汽车维修中心因违法强拆导致停产停业损失提供参考意见。
评估对象：
福州市华翔汽车维修中心
价值类型：
停产停业损失。
评估基准日：
2013年8月22日。
评估方法：
本次评估采用成本法。
评估结论：
根据我司评估人员对委估资产的现场实地勘察及、清查核实及市场调查，结合委估资产状况，经估算，自2013年8月23日至2017年10月22日，福州市华翔汽车维修中心委托评估的福州市华翔汽车维修中心因违法强拆导致停产停业损失的资产评估价值为1，600，932元，人民币大写壹佰陆拾万零玖佰叁拾贰元整。
评估结论的有效使用期限：
按照有关规定，本评估报告结论使用有效期一年，自报告生成日期起计算，超过一年，需重新进行评估。
福州市华翔汽车维修中心
停产停业损失
评估报告
(深圳)高丰安[2017] 第(资)F021号
福州市华翔汽车维修中心：
深圳高丰安资产评估交易有限公司接受贵方委托，根据国家资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，按照必要的评估程序，对福州市华翔汽车维修中心在评估基准日2013年8月23日至2017年10月22日的停产停业损失进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的停产停业损失进行了实地查勘、市场调查与询证，现将停产停业损失评估情况和结果报告如下：
委托方、相关当事方及其他评估报告使用者
委托方
名称：福州市华翔汽车维修中心
注册号：350104100096219
类型：有限责任公司
法定代表人:林振兴
住所：福州市仓山区城门村城门街379号
成立日期：二零一二年五月十二日
经营范围：专业汽车钣金、喷漆、机修、电工、空调修复、洗车、二手汽车买卖等。
本评估报告仅供委托方、相关当事方及国家法律法规规定的报告使用者用于本次评估目的。除国家法律、法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的单位或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
评估目的
华翔汽车维修中心因经营场所被仓山区城市综合执法局强制违法拆除造成至今停产停业，现就此事项造成的损失进行评估，为福州市华翔汽车维修中心因违法强拆导致停产停业损失提供参考意见。
评估对象和评估范围
本次评估对象为福州市华翔汽车维修中心自2013年8月23日至2017年10月22日的停产停业损失。
项目基本情况
2011年6月24日福州市仓山区城市综合执法局向“华翔汽车维修中心”法定代表人林振兴作出仓执强字[2011]0000038号《行政处罚决定书》、于2012年10月17日向林振兴作出《行政决定强制执行公告》、2013年7月8日又向林振兴作出仓综执[2013]强字第0000187号《行政强制执行决定书》，在2013年8月23日 *** “华翔汽车维修中心”位于经营地点的建筑。2015年12月23日，福州市中级人民法院判决仓山区城市综合执法局事实强制执行行为违法。由于种种原因，此后至今华翔汽车维修中心未能与仓山区城市综合执法局签订补偿安置协议，本次估价委托人要求评估自2013年8月23日至2017年10月22日的停产停业损失。
评估基准日
本项目资产评估基准日是2013年8月22日。本项目基准日的确定是依据强拆日期2013年8月23日前一日确定，所采用的价格是评估基准日的价格。
价值类型
本报告所提供的价值类型为停产停业损失费参考价值：是在征用土地实施过程中因对该项目的停产停业所造成的损失，主要包括停产停业期间的净利润补偿、人员工资补贴等。
评估依据
在本次评估工作中所遵循的依据法规依据、准则依据、产权依据和取价依据，主要内容如下：
（一）法律、法规依据
1、《中华人民共和国公司法》；
2、《中华人民共和国土地管理法》；
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
4、《国有土地房屋征收与补偿条例》；
5、《国家赔偿法》；
6、其他法律、法规、规章制度。
（二）准则依据
1、《资产评估准则——基本准则》；
2、《资产评估职业道德准则——基本准则》；
3、《资产评估准则——评估报告》；
4、《资产评估准则——评估程序》；
5、《资产评估准则——业务约定书》；
6、《资产评估准则——工作底稿》；
7、《资产评估准则——机器设备》；
8、《资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；
9、《资产评估价值类型指导意见》；
10、《评估机构业务质量控制指南》；
11、《企业会计制度》、《企业会计准则》。
（三）取价依据
1、资产评估师市场信息调查结果和评估的实务操作经验；
2、评估人员向相关的汽车维修公司、代理商电话（电子）询价。
（四）权属依据
1、“华翔汽车维修中心”财务报告数据
2、其他资产权属证明文件。
七、评估方法
评估的基本方法有：收益法、市场法、成本法。
收益法：是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的评估方法，一般适用于具有独立获利能力或者获利能力可以量化的资产。根据本次评估目的，不宜采用收益法评估。
市场法：是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法。由于委估资产很难找到同样或类似资产的近期交易价格，故本次评估不宜用市场法评估。
成本法：即重置成本法，就是在现实条件下重新购置或建造一个全新状态的评估对象所需的全部成本，减去评估对象的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值后的差额，以其作为评估对象现实价值的一种评估方法。使用此种方法，也可首先估算被评估资产与其全新状态相比的成新率，然后用全部成本乘以成新率，得到的乘积作为评估值。
依据估价目的及估价事项特点，本次选用成本法做为本次评估的基本方法。
本次评估涉及的损失主要分为违法 *** 造成的停车停业损失具体评估方法如下：
停产停业损失指因违法 *** 而停产停业给企业造成的生产经营损失、盈利损失以及不必要的支出。
停业损失构成要素包括：人员薪酬、各种合同违约金、企业正常收益、停业期限固定费用支出（银行借款利息支出、固定资产折旧摊销、房产税、土地使用税、水电费等）。停产停业损失补偿价值计算公式为：停产停业损失赔偿费=人员薪酬+（月租金+月正常收益）*停产停业赔偿期限（月）+灭失装修价值。
人员薪酬
人员薪酬支出指停产停业期间应支付给职工的固定工资支出，应缴纳的社会保险、住房公积金及发放的住房补贴。
固定工资支出按2013年1月至2013年8月22日（共203日）主营业务成本明细账，主营业务成本/维修人员工资科目，合计168000元，每月人员薪酬取整后为24827元（不包括每月发放的绩效工资）。
2、企业正常收益
企业正常收益指停产停业期间每月能够获取的税后净利润，每月税后净利润按2013年1月-2013年8月22日（共203日）利润表中的净利润确定，净利润合计169551.60元，月正常收益取整后为25057元。
灭失装修价值
共计199120元人民币，明细如下表：
品名
单价（人民币：元）
数量
单位
价格（人民币：元）
升举机
76530
1
台
76530
电脑
4620
1
套
4620
桌椅一套
2675
1
套
2675
空压机
3420
1
台
3420
汽车钣金机
4656
1
台
4656
洗车机
3680
1
台
3680
泡沫机
1240
1
台
1240
吸尘机
1835
1
台
1835
抛光机
620
1
台
620
打磨机
420
1
台
420
电钻
365
1
台
365
切割机
628
1
台
628
大千斤顶
780
3
个
2340
小千斤顶
160
5
个
800
洗车*
320
2
套
640
大水桶
190
2
个
380
小水桶
122
2
个
244
风扇
230
1
台
230
发动机吊架
2850
1
台
2850
起子
445
3
套
1335
钳子
338
2
套
676
套筒
1655
3
套
4965
波箱顶
3670
1
台
3670
汽车电脑检测仪
16780
1
台
16780
轮胎机
56330
1
台
56330
推车
560
2
辆
1120
上下铺床
450
2
套
900
电线插座
232
3
个
696
机油桶
356
1
个
356
扳手工具
1373
3
套
4119
合计
199120
4、停产停业合理补偿期限
补偿期限自2013年8月23日至2017年10月22日止，合计50月，其中人员薪酬补贴按照6个月计算。
八、评估程序实施过程和情况
本次评估时间为2017年11月10日至2017年11月17日。整个评估过程经过了接受委托、编制计划、资产清查、评定估算、评估汇总和提交报告等阶段，各阶段具体情况如下：
（一）编制评估工作计划和方案
根据评估目咨询的、评估范围，编制总体的评估工作计划和方案，确定拟参与项目的评估人员，明确各自的职责，将评估人员分成2个小组，分别负责资产的现场勘查、询价与评估。
（二）资产清查阶段
1、与“华翔汽车维修中心”工作人员一起现场清查盘点确定评估资产的范围、规格、数量。
2、评估资料的收集
收集和整理评估对象相关技术及价格信息。
3、选择确定评估方法
根据本次评估目的及资产特点，评估人员采用成本法对委估资产进行评估。
（三）评定估算阶段
依据评估人员在现场收集的资料以及我们进行的必要的市场调查和确定的评估技术思路，测算委托评估资产的评估值。
（四）评估汇总、提交报告阶段
在完成上述评估工作后，汇总评估结果，并对评估结论进行分析、复核验证，撰写评估说明及评估报告，实施内部审核程序后，出具正式的评估报告。
（五）工作底稿整理归档。
评估报告提交后，及时对评估工作底稿进行整理归档。
评估假设
本评估结果是反映评估对象在本次评估目的的特定情况下而作，本评估结果成立的前提条件和假设条件是：
（一）市场假设：本次评估对象对应的市场交易条件为公开市场假设。
（二）使用假设：评估范围内的设备按现有用途不变并使用。
（三）外部环境假设：国家现行的有关法律、法规及方针政策无重大变化;本次交易各方所处的地区所处的政治、经济和社会环境无重大变化；有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。
（四）对于委托评估的资产的法律事项（包括其权属等）除本报告已揭示以外，假设其权属完整，无其他限制；本评估报告是在假设委估的资产不存在任何产权纠纷的前提条件下做出的。
（五）本次评估基于收集到的现行价格咨询资料及相关各方提供的有关资料。
（六）待评估资产能够按照之前的经营方式和经营计划持续经营；
（七）无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。
（八）评估结论系根据上述原则、依据、前提、方法、程序而得出，只有在上述原则、依据、前提存在的条件下成立；
（九）本报告所称“评估价值”，是指我们对所评估资产在现有用途不变并持续经营，以及在评估基准日所表现的特定经济环境的前提下，为本报告所列明的目的而提出的公允价值意见。
十、评估结论
根据我司评估人员对本次评估资产的产权验证、实地勘察、评定估算、分析确定，列入评估范围的福州市华翔汽车维修中心停产停业损失价值为 1，600，932元，人民币大写壹佰陆拾万玖佰叁拾贰元整，评估结论列表如下：
违法 *** 停产停业损失价值评估汇总表
评估基准日：2013年8月22日
项目名称
损失月数（月）
单价（元/月）
金额（元）
人员薪酬补偿
6
人民币贰万肆仟捌佰贰拾柒元整
（¥24,827）
人民币壹拾肆万捌仟玖佰陆拾贰元整
（¥148962）
灭失装修
/
/
人民币壹拾玖万玖仟壹佰贰拾元整
（¥199120）
公司正常收益损失
50
人民币贰万伍仟零伍拾柒元整
（¥25,057）
人民币壹佰贰拾伍万贰仟捌佰伍拾元整
（¥1，252,850）
停产停业损失
（合计）
人民币壹佰陆拾万玖佰叁拾贰元整
（¥1，600，932）
十一、特别事项说明
本评估报告使用者应对以下特别事项予以特别关注，并注意其对评估结论的影响。
（一）评估报告中陈述的事实是客观的。
（二）评估人员在评估过程中恪守独立、客观和公正的原则，与委托方及相关当事方没有任何利害关系，不受各方利益的影响。
（三）评估报告使用者在阅读和使用本评估报告书时应充分关注评估报告特别事项说明和使用限制。
（四）参与本次评估的人员遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定，并进行了充分努力，承担相应的责任；提供相关的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
（五）评估执行本资产评估业务时，对评估对象的法律权属进行了适当关注，评估人员对委托评估资产的权属不发表任何意见，资产评估师不对评估对象的法律权属提供任何保证。
（六）评估结果是评估人员依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算后得出专业判断意见。评估结论受评估假设和限制条件的限制和影响，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
（七）对于评估中可能存在的影响评估结果的其他瑕疵事项，委托方及资产占用方在委托评估时未作特别说明，在评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估人员不承当相关责任。
（八）评估人对评估基准日后发生的情况变化不承担任何责任，亦没有义务就评估基准日后发生的事项或情况修正评估报告。
（九）我们没有考虑将来可能承担的抵押、担保以及特殊的交易方式等因素对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇自然力或其他不可抗力对资产价格的影响。
（十）整个评估过程由专业评估人员完成，评估结论受评估人员的职业水平和能力的影响。
（十一）在评估基准日至评估报告提出日期之间尚未发现对评估结论造成较大影响的重大事项。
（十二）本报告含有若干附件，附件与正文具有同等法律效力。
十二、评估报告使用限制说明
（一）评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
（二）评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
（三）未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
（四）若在评估基准日后发生以下事项时，不能直接使用评估结论。
1、若在本次评估结果有效期内资产数量发生变化，应根据原评估方法对评估值进行相应调整。
2、在本评估报告有效期内若资产价格标准发生变化，并对资产评估价格产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价。
（五）本评估报告复印件无效。
十三、评估报告日
本报告书于二0一七年十一月二十四日出具。
评估报告日为专业意见形成日。
深圳高丰安资产评估交易有限公司 法定代表人：
中国资质评估师：
中国资质评估师：
二零一七年十一月二十四日
评估资料附件
1、与评估目的对应的经济行为文件；
2、产权方提供的财务报表；
3、产权持有方《企业法人营业执照》复印件。
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